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核心城市房價今年首降!未來房價走向,社科院報告這樣預測......
作者:管理員|發布日期:2019-10-24|閱讀次數:100

[摘要] 中國社科院財經戰略研究院10月23日發布的《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)顯示,2019年9月核心城市房價總體由漲轉跌,一線城市房價以下跌為主,北京上海跌幅略有擴大;準一線城市房價基本停止上漲,熱點城市蘇州熱度減退;二線城市房價走勢繼續分化,補漲與回調同時并存。

中國社科院財經戰略研究院10月23日發布的《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)顯示,2019年9月核心城市房價總體由漲轉跌,一線城市房價以下跌為主,北京上海跌幅略有擴大;準一線城市房價基本停止上漲,熱點城市蘇州熱度減退;二線城市房價走勢繼續分化,補漲與回調同時并存。

房地產市場的風吹草動,牽動著樓市關注者的神經。那么,房價由漲轉跌受哪些因素影響?房價走勢短期是否出現反轉,長期趨勢如何?各地政策調控是否會松綁?小編帶您一文讀懂。

核心城市綜合房價首降

報告稱,反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,2019年9月,核心城市房價環比下降了0.12%。這是2019年以來,核心城市綜合房價水平值的首度下降。而在此前5個月,核心城市房價的變動主要表現為漲速的下降。

中國社科院財經戰略研究院認為,考慮到2018年同期核心城市房價也有一波下降走勢,2019年9月核心城市房價由漲轉跌尚不具有特殊的周期拐(頂)點意義。

從核心城市房價累計漲幅看,2019年前3季度核心城市的房價波幅,顯著弱于2018年同期。緯房核心指數顯示,與2019年1月的102.52點相比,2019年9月核心城市房價累計上漲了3.41%。與2018年1月100點相比,2018年9月核心城市房價累計上漲了7.83%。

從二手房成交量指數看,在核心城市房價由漲速下降演變為水平值下降的同時,核心城市二手住房成交量也繼續下降。2019年9月,10大重點城市二手住房成交量指數為155.60,比8月下降了7.41%,但仍高于2018年同期成交量。從量在價先的一般性規律看,在其它條件不變的情形下,二手房成交量的持續下降,表明房價走勢短期難以出現反轉。

一線城市整體微跌 北京房價下跌相對較快

一線城市緯房指數監測顯示,2019年9月,一線城市房價平均環比下跌0.002%,跌速比上月減緩0.153個百分點。北京環比下跌1.01%,在一線城市中跌速相對較快,跌幅比上月也略有擴大;上海、廣州房價相對平穩,其中廣州環比微跌0.33%,上海環比上漲0.53%;深圳房價環比上漲0.80%,漲速與上月基本持平。

從一線城市近1年的房價走勢看,廣州、北京、上海房價相對低迷,其中近1年廣州累計下跌6.55%,北京累計下跌4.46%,上海累計下跌1.02%。深圳在一線城市中房價相對抗跌,近1年房價微漲2.52%。

準一線城市房價環比跌幅總體擴大,天津重慶跌幅較上月有所加大。準一線城市緯房指數監測顯示,2019年9月,準一線城市房價平均環比下跌0.678%,比上月擴大0.598個百分點。其中天津環比下降1.57%,比上月擴大1.3個百分點,房價下跌有所加快;重慶環比下跌1.29%,比上月擴大0.94個百分點;杭州環比下降0.41%,比上月擴大0.33個百分點。熱點城市蘇州環比仍上漲0.56%。

二三線城市市場走勢繼續分化

二線城市緯房指數監測顯示,2019年9月,二線城市房價平均環比上漲0.139%,漲速比上月收窄0.29個百分點。二線城市中,房價上漲、停滯和下跌的城市均有存在。上海周邊的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、大連等仍有上漲,青島、廈門、鄭州等繼續下跌,西安、長沙、成都、武漢、南昌等短期市場走勢暫處于停滯狀態。其中南通房價環比上漲1.21%居首位,青島房價環比下跌1.1%居末位。

三四線城市總體由漲轉跌,部分城市房價仍逆市上漲。三四線城市緯房指數監測顯示,2019年9月,三四線城市房價平均環比下跌0.203%,跌幅比上月擴大0.163個百分點。其中環京房價仍然低迷,2019年9月,作為環京風向標的廊坊(燕郊)房價環比下降2%,降速仍相對較快。

報告指出,受行情啟動時間差、貨幣化棚改余熱等因素的影響,少部分三四線城市如唐山、南陽、臨沂、洛陽等在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲。但是部分地區也隱含著下跌風險。但是部分地區也隱含著下跌風險。

報告預計:年底前房價穩中趨降

報告預計,2019年底前住房市場總體穩中趨降,少部分城市可能降速加快,一線房價可能延續下跌態勢。短期市場趨降主要受市場預期、市場基本面、資金面、政策面等因素的影響。

分城市看,一線房價可能延續下跌態勢。一線城市作為全球性城市,房價對外部經濟環境變化比較敏感,全球經濟動蕩加劇將對一線城市房價產生一定負面影響;近期,部分一線城市房價下跌有所加快且成交量下降,短期市場難以有回升的基礎。

二線城市房價總體以小跌為主,部分城市仍可能上漲。受一線城市房價下跌的傳導,二線城市房價或將以小跌為主。但部分房價基數低、中長期房價累計漲幅相對小的城市房價仍可能上漲。

三四線城市房價下跌與上漲并存。由于需求刺激因素的消退,多數三四線城市短期房價可能下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市,借助于貨幣化棚改余熱,房價仍可能上漲。

報告認為,短期市場趨降主要受四因素影響:一是經濟增長速度下滑,導致部分居民對房地產市場預期發生轉變;二是從市場基本面看,二手住房成交量的較快下降,表明市場基本面不支持短期房價反轉;三是從資金面看,對房地產開發信貸的管控仍將延續,資金面不支持短期房價回升;四是從政策面看,房地產調控政策可能會出現邊際性、局部性放松,但難以出現全面轉向。

此外,報告建議,無論房價是否進入下跌通道,房地產政策的制訂都應堅守“房住不炒”的底線,從市場實際出發,增強需求管控政策的彈性與靈活性,減少“一刀切”式管控。避免誤傷剛性需求及合理購房需求,適度支持改善性住房需求。

備注:緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化,可作為中國房地產市場的重要晴雨表。24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞,基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個,準一線城市4個,二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月為房價基期,以各城市2017年商品住房銷售額為指數權重進行綜合計算。

來源:經濟參考網  房天下


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